La surface constructible d’un terrain est un élément essentiel à considérer lors de l’achat d’un terrain ou de la conception d’un projet immobilier. Cette surface détermine le potentiel de construction et les possibilités d’aménagement du terrain, en s’accordant avec les réglementations locales et les normes environnementales. Parfois, quelques mètres carrés suffisent pour construire un projet phénoménal !
Qu’est-ce que la surface constructible ?
La surface constructible est la partie du terrain où il est permis de construire des bâtiments et des installations conformes aux réglementations en vigueur. Elle est généralement exprimée en mètres carrés (m²) et prend en compte plusieurs paramètres tels que la taille et la forme du terrain, le type de construction autorisé, les contraintes environnementales et les règles spécifiques à chaque localité. La surface constructible peut varier considérablement d’un terrain à un autre, d’une région à une autre et même d’un quartier à un autre.
Les facteurs qui influent sur la surface constructible
Les règlements d’urbanisme
Le premier facteur à considérer dans le calcul de la surface constructible est le règlement d’urbanisme applicable à la zone concernée. En France, les règlements d’urbanisme sont établis au niveau national, mais aussi local par les communes ou les intercommunalités. Les règles relatives à la surface constructible sont principalement définies dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Document d’Urbanisme en vigueur.
Les documents d’urbanisme peuvent imposer des limites à la construction dans certaines zones, telles que les espaces naturels, les zones inondables, les sites classés ou encore les périmètres de protection du patrimoine. Ils fixent également la densité de construction autorisée, c’est-à-dire le rapport entre la surface construite et la surface du terrain, ainsi que les surfaces minimales et maximales autorisées pour chaque type de construction (habitation, commerce, etc.).
Le type de terrain
La taille et la forme du terrain sont des facteurs déterminants pour le calcul de la surface constructible. Un terrain rectangulaire et plat sera généralement plus facile à aménager qu’un terrain irrégulier en pente, par exemple. Par ailleurs, un terrain enclavé (sans accès direct à une voie publique) peut nécessiter l’aménagement d’une servitude de passage pour respecter les règles d’accès aux constructions, ce qui peut réduire la surface constructible.
Les contraintes environnementales
L’intégration des préoccupations environnementales dans l’aménagement urbain entraîne des contraintes supplémentaires sur la surface constructible. Ces contraintes peuvent être liées à la préservation des espèces animales et végétales, à la gestion des eaux pluviales, à la protection contre les risques naturels ou encore à la réduction de l’impact des constructions sur le paysage.
Dans certains cas, il peut être nécessaire de réaliser une étude d’impact environnemental pour estimer ces contraintes et déterminer les mesures à mettre en œuvre pour préserver l’environnement. Ces mesures peuvent avoir un impact sur la taille et la forme des bâtiments, ainsi que sur la disposition du terrain.
Comment calculer la surface constructible ?
L’emprise au sol et le Coefficient d’Occupation des Sols (COS)
Le premier indicateur permettant de déterminer la surface constructible d’un terrain est son emprise au sol, qui correspond à la projection verticale de l’ensemble des constructions sur le terrain. L’emprise au sol est généralement limitée par le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), dont la valeur varie en fonction des documents d’urbanisme.
Le COS est un rapport entre la surface construite autorisée et la surface totale du terrain. Par exemple, si un terrain mesure 1000 m² et que le COS est de 0,5, cela signifie que la surface construite autorisée sur ce terrain est de 500 m².
La surface de plancher
En plus de l’emprise au sol et du COS, il est important de prendre en compte la notion de surface de plancher. La surface de plancher est une mesure normalisée qui inclut l’ensemble des surfaces fermées et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, dont les murs et cloisons intérieures sont déduits. Elle est utilisée pour calculer la densité de construction d’un projet immobilier. Ainsi,il est important de respecter les limites en termes de surface de plancher.
La règle du TRI (Terrain x Règlement x Imputation)
Pour simplifier le calcul de la surface constructible, on peut utiliser la méthode dite du TRI (Terrain x Règlement x Imputation). Cette règle consiste à prendre en compte :
- La surface totale du terrain,
- Les contraintes réglementaires, telles que le COS ou la surface minimale autorisée,
- Les imputations liées aux spécificités du terrain, comme la servitude de passage ou l’obligation de préserver un espace vert.
Cette méthode permet d’obtenir rapidement une estimation de la surface constructible en fonction des paramètres disponibles et de vérifier la faisabilité d’un projet immobilier sur un terrain donné.
Il est essentiel de connaître la surface constructible d’un terrain avant d’envisager un projet immobilier. Pour ce faire, il faut tenir compte des règles d’urbanisme, du type de terrain et des contraintes environnementales, et utiliser des méthodes de calcul adaptées comme le COS, la surface de plancher ou la règle du TRI. Ainsi, vous serez en mesure de planifier et d’optimiser judicieusement votre projet de construction.
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